国内最大限价房项目变成东风日产豪华自建房 莫让号称公开选房的限价房，成为某些内部人士的福利房。（配图不涉及任何单位及个人） 　　广州乃至国内目前为止最大的一个限价房项目，竟然是优先甚至定向销售给单位内部员工的单位自建房，并且其豪华程度，更可算是“史上最豪华”单位自建房，这种嬗变令人颇为咋舌。仅这一个项目，按建筑面积占比看，本来旨在向中等收入家庭公开出让的广州10个限价房项目中，20%可能无奈成为特定群体的福利房。 　　上海证券报记者近日调查发现，广州10个限价房项目中，规模最大的花都区新华街风神大道北项目，开发主体为广州风神汽车房地产开发有限公司，项目案名“风神公社”。资料显示，该项目用地面积超过25万平方米，建筑面积超过38万平方米，均为10个项目的最高数额。以建筑面积计算，项目占10个限价房房源总面积的20%以上。若限价房统一以90平方米以下户型为标准，该项目应该可以为20%以上的申请购房的中等收入家庭解决住房问题。 　　受此“利好”消息的影响，广州房价稳步回调，今年1月比去年12月下降7.75%。 　　然而，一个鲜为人知的事实是，这个叫做“风神公社”的项目并不是向所有有条件的申购者对外开放，甚至也并非官方口径所称“优先”销售给某公司员工，而更类似于“定向”销售。 　　最大限价房 实质却似“定向”销售 　　走进广州花都区汽车产业基地，很长一段路程都是一个航母级企业的领地，这就是广州东风日产乘用车公司，广州风神汽车有限公司即为东风日产乘用车公司在花都的新工厂。风神公社项目就坐落在这里。公开资料显示，风神公社项目在土地出让时约定，“该地的限价房将优先销售给东风日产乘用车公司员工”。 　　但是，根据风神公社官方网站资料，“风神公社”项目建设单位——广州风神汽车房地产开发有限公司是由广州风神汽车有限公司工会出资成立的，于2006年12月6日正式运作。“是东风日产乘用车公司为解决东风日产乘用车公司员工居住问题，支持东风日产汽车事业发展，顺利推进‘风神公社’项目的各项开发建设任务，经集体决策成立的项目公司。”另外，“小区的建设不以盈利为目的。” 　　日前，上海证券报记者就此事两次致电风神房地产公司，得到的回复是“房源只卖给公司内部员工。”不接待外来人员选房。当记者问及和单位自建房有何差异时，该公司人士称“当然有差别”，但没有回复具体差别。 　　市场人士分析，“优先”出让给员工的另一种解读可以是员工选择后的房源可以对外出让。但这一说法并没有得到风神房地产公司的证实。据了解，东风日产乘用车公司目前员工6000余人，而在广州花都新厂，员工总数4000余人。根据记者的初步统计，该项目总提供房源数约2700套左右。且项目周边目前没有任何可选楼盘，员工充分吸纳供应的可能很大。 　　最豪华项目 70%以上大户型和别墅 　　据当地居民介绍，东风日产和风神公司创造了广州花都区一半的产值，地方政府对公司一直十分看重。在2007年7月举行的风神公社开工仪式上，东风日产乘用车公司党委书记赵战国称“项目受到市区两级政府领导的鼎立支持”，并“要将风神公社小区建设成为‘广州领先，花都第一’的小区。” 　　据了解，目前该区域房价大概在3000元至4000元/平方米，因此次建造的风神公社地处相对偏远，价格可能再低一些，但当地居民认为，2800元的均价对于风神员工来说仍属实惠。 　　除了价格便宜外，风神公社的规划堪称“豪华”。 据了解，除了在公开限价房用地市场拿到的廉价土地外，目前小区仍有占地136.8亩的金钟水库和占地154.7亩的教育及体育配套用地正在办理征地手续。加上风神汽车有限公司现有的工业用地约104亩小山，这个总占地779.48亩的巨无霸项目可称汽车产业基地的“独立山庄”。 　　而根据上海证券报记者初步统计，在2700多套房源中，70%以上为三房、四房、复式和别墅房型。 　　“项目定位为花都汽车城的第一个高档、大型、综合性、多元化的欧洲小镇风情山水园林式居住小区。小区建筑设计力求展现高贵且贴近生活气息的后花园品质。”风神公社网站介绍。（中国证券网-上海证券报　本报记者 于兵兵 本报见习记者 周鹏峰） 相关报道： 限价房里搭配建别墅 另类暴利引开发商竞逐 广州限价房搭配建别墅 成本利润率超过240%  　 被中等收入家庭寄予解决住房困难厚望的限价房，由于相关政策的暂时性缺失，一诞生就有变味的趋势，令人担忧。 作为排头兵城市，全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来重大关注。一时间，限价房规划遍地开花，京沪穗遥相呼应。然而，上海证券报记者在多日的深入调查后却发现，限价房的开发仍然有着不为人知的乱象。   投资股票是王室贵族的热衷之选，被股市重创的王室贵族也大有人在……   广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，如可以做高档公寓、甚至别墅；限价房楼盘可能以“补地价”的方式将低价购得的限价房用地部分转为商品房用地也引发讨论；另外，表面称作限价房的“花都区风神大道北项目”其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上…… “近期雨后春笋般的限价房项目仅是各地响应建设部领导号召的案例尝试，还没有如经济适用房一样形成指引性文件。无章可循的结果是限价房很长一段时间只停留在尝试阶段，操作中的多样化做法决定了它不可能长期制度性保障中等收入家庭住房需要，而某些地方政府推出限价房的直接动因，也只是将其视为拉低城市房价均价，表彰调控政绩的方式。”上海房地产专家丛诚称。 “限价房立足于调控而非保障，立足于对市场出现不正常情况的弥补而不是取代。”广州市国土房管局副局长黄文波日前接受采访时的表态，似乎也在印证专家的判断。 优惠? 限价房用地里可建别墅 去年12月中旬，位于广州金沙湾的“保利西子湾”和广州科学城的“万科新里程”两个楼盘相继对外预售。与市面上其他商品住宅不同的是，这两个楼盘在当时住宅用地进行招投标出让时即根据政府规定“定死”了一个销售单价，分别为6500元/平方米和6000元/平方米，且比周边市场化商品房价格偏低，是为限价房。 由此，一场席卷全国的限价房兴建潮迅速展开。对于开发商而言，10%以下的收益率是应政府要求的社会和谐工程。限价房，被占据全国城市人口60%的中低收入家庭视为解决住房问题的崭新希望。 2006年10月，全国房地产龙头国企之一的保利集团通过“双限双竞”方式拿下广州白云区金沙洲B3736F01号商品住宅用地。2007年12月29日，地块上矗立起来的崭新楼盘保利西子湾如期面世。在由政府统一审核申购资格的前提下，1600多名购房者排到选房资格， 该项目6500元/平方米的统一单价也被广州市房地局相关人士介绍为广州市区内最低价格。 随后，更多限价房项目被广州计划在2008至2009年推出，如中海地产的金沙馨园，龙光集团的科学城项目KXC-H4地块（下称龙光项目），富力地产的金沙洲B3734F0124项目（下称富力项目），奥园置业的番禺中心城区南区4-3地块（下称奥园项目），亨利地产的花都区107国道D地块，以及风神汽车房地产开发公司花都区风神大道北项目（下称风神项目）。 广州的10大限价房项目总建筑面积近180万平方米，多数在今年内推出，占广州年商品房销售总面积的20%。“无疑，限价房的推出对广州今年的房价将产生重大影响。”市场人士判断。 然而，限价房究竟是以拉低商品房均价为目标的临时调控手段，还是一个长期、可复制的住房保障体制，目前仍不得而知。而根据记者的了解，广州10个限价房项目大多数是“一项一议”的个案操作，其中政府为开发商“配套”提供不同的优惠政策是最明显的特征之一。 一些具体的优惠如：保利西子湾4幢沿江楼盘定位为高档住宅，市场人士预计单价可能在万元/平方米以上；万科新里程占地8.8万平方米，限价房仅为6万平方米，余下2万平方米为联排别墅，单价在2万元/平方米左右，单套售价300万至400万元；龙光项目有10%的建筑面积可自行选择物业形态，目前规划已定为别墅类，从施工平面布置图上看，别墅用地面积占整个项目的30%以上；中海金沙馨园项目也配有部分商品房，但具体比例和价格未定；富力项目为富力集团与另一开发商合作，知情人士称也会建部分商品房。 买地建限价房的同时，还可以另外获得建别墅的地，这在国家对独幢别墅用地已下“禁令”、高档物业用地也是寸土寸金的调控年代，可谓是开发商难得的获利机会。由此，限价房建设不再是只为政府打工的赔本买卖，反而一转向成了开发商眼里的宠儿。“限价房是政府与开发商双向选择、互利互惠的结果。”一位地产资深人士表示。 暴利? 成本利润率可达240% 专家介绍，一般来说，目前商品住宅收益率在50%以上。而目前广州限价房项目的利润到底如何？ 万科地产内部人士为记者算了一笔账：“我们的土地成本大概在2600元至2700元/平方米，建设成本2000多/平方米，总体而言，限价房销售利润率在10%以下，这个项目的利润主要靠别墅支撑。” 万科的回答与龙光集团说法趋于一致。龙光项目公司工程人员告诉记者，该项目拿地成本1300多元/平方米，建设成本约1300元左右，再加上装修、绿化等一系列费用，这个最高限价仅有4000元/平方米的限价房项目销售利润不到10%。“不过我们有10%的建筑面积是造别墅的，我们的利润主要来自这里，销售单价预计在1万-2万元/平方米之间。”公司相关人员告诉记者。 而记者从龙光项目施工平面布置上发现，建筑面积10%的别墅项目占地面积大约在40%左右，除山体因素外，实际占地也有30%多。受此影响，真正的限价房项目容积率看来就非常紧张。万科一位销售人员介绍，相临不远的万科项目与龙光项目单价相差2000元。从房型上看，万科新里程两梯6户，分别有16层和24层；而龙光项目则是两梯9户，18层。“一个两梯9户的商品房项目其实居住密度是非常高的，这样的限价房能有多大的市场认可度，现在不好说。”专家表示。 从公开资料上看，万科与龙光的楼盘容积率都为2，而龙光的策略无疑是压低别墅容积率，提升品质和价格，以弥补限价房4000元/平方米的限价损失。 据了解，龙光项目总建筑面积约28万平方米，以10%造别墅计，别墅建筑面积2.8万平方米，即便以单价1.5万元/平方米计，可回款4.2亿元。除去1300元/平方米的地价，即便建设成本高达3000元/平方米，销售利润率也能达到70%以上、成本利润率则超过240%。如果加上限价房部分，该项目回款总值可超过14亿元，平均销售利润率至少在33%以上。 对于限价房部分，开发商也有后备选择。“部分限价房如果2年之后没有卖掉，政府就以售价回收。如果政府不回收，开放商就补地价，然后以普通商品住宅的性质出售，这个房子不止这个价，我们不担心弃购的问题。”万科工作人员称。 “在建保障性住房方面，多数大型企业是愿意参与的，这不仅有利于拉近政企关系，也确实有利可图。”一家大型房企老总告诉上海证券报。 合规? 限价房配建别墅被称政策特许 “最早的双限房可以说是政府与开发商协商的一个结果。当初是二八开，即20%建大户型、80%建小户型，但价格是限定的。”房地产专家韩世同介绍。如今，二八开成了商品房与限价房的分水岭。“公司在拿地时就与相关政府部门约定二八原则，即20%用地面积由开发商自由规划，80%用地面积建设限价房。”万科销售人员介绍。 对于政府与开发商的约定是否合规，市场反应不同。“限价房可以做别墅吗？我们从来不知道。如果可以做，我们也愿意去拿限价房用地。”广州一家开发企业领导在接受记者采访时表示诧异。 但另一些资深业内人士对此不以为然。“如果近两年一直在招拍挂市场拿地，应该熟悉这种模式。”上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚称，政府部门以各种变相优惠的方式鼓励开发商参与保障性或类保障性住房的建设，这是惯常做法之一。上海以前也做类似的事，比如开发商开发商品房需要拿出部分建筑面积用于安置回迁户，而广州是反过来，大部分是限价房，其中一部分是商品房，这样也可以提高开发商的开发热情。 “应该说二八分成是为解决保障性住房供给的特许政策，限价房项目多大面积可以用于商品房建设和销售，是明确写在土地招标文件中的，开发商在拿地时具有同等的判断依据。”专家表示。 最新市场消息显示，除广州、北京等已经推出限价房或限价房建设规划外，上海等地方政府也在积极酝酿限价房产品，以响应中央有关部门的号召。 “如果所有限价房项目都有‘一事一议’的配套优惠，那推广复制的可能就不大。加上申购人资格审核这个最大的难题，限价房会不会重演之前北京经济适用房的混乱局面，成为开发商与投机者新的寻租空间，将是有待检验的问题。”上海易居房地产研究所所长李战军称。 面对市场对限价房的多种疑惑，广州相关部门和相关企业多数婉拒了记者的采访要求。广州市国土房管局回复：“您的采访函领导批示此事还在研讨，暂不方便全部回答。” “关于限价地项目的开发，我司尚无开发限价房的经验，做限价房的目的是响应政府政策，关注解决中低收入者的居住需求，在保证企业经营效益的同时，肩负企业公民责任，其他暂不便接受采访，我司会按政府相关政策进行开发。”奥园置业回复。 “限价房的推出标志着广州落实民生承诺、妥善解决住房问题方面既务实、又创新。标志着我市多层次住房梯级供应和消费体系的正式形成，和谐社区建设实践有了新发展。”广州市房地局曾经表示。 乱象? “补地价”和单位自建房充抵也是问题 另一个存在于限价房市场的“另类”现象是“补地价”的做法。 据此前公开报道，保利西子湾项目中的高档住宅部分将通过“补地价”的方式获得商品房销售资格。保利公告显示，西子湾地块成交土地面积为80759平方米，成交价款4.13亿元，地块容积率不超过2。以此测算，该项目楼板地价约为2557元/平方米。如果以1万元/平方米的销售价格计，高档江景住宅部分的成本利润率也达100%以上，销售利润率则达50%以上。 或许正因如此，N保利在该项目正式发售当日对广州本地媒体表示将针对高档住宅部分补足了地价。上海某房企负责人则认为，补地价的时间段对于限价房是个问题：如果没有在土地出让前确定，就有“非透明操作”的可能。 另一业内人士则称，应该以理解的态度去看待这一问题，因为在开发的过程中，开发商也有可能会遇到不可抗力，成本增加，这个时候就需要政府相关部门通过一种变通的方式给予开发商应有的补偿。 除了买限价房用地配别墅项目的“套餐方案”、补地价方式模糊等特征外，广州限价房项目更有深意的一个现象是以类似单位自建房的项目“充抵”限价房规划。 根据记者初步了解，广州风神汽车房地产公司承建的风神公社项目原本计划“优先”销售给东风日产公司员工，但广州风神汽车房地产开发有限公司员工则向记者介绍，这个在广州10个限价房项目中占地面积最大的楼盘将只卖给公司员工，不对外销售。销售单价2800元/平方米，大部分户型面积在150平方米以上，甚至还有复式结构房型。 这一新事物诞生初期的乱象如何控制，已经摆在了决策者的案头。“我们不希望最后的结果是，极少部分所谓‘幸运’的中等收入家庭住上了限价房，开发商赚得超值收益，地方政府实现拉低房价的目标，整个市场没有根本改变。”戴德梁行一位资深人士这样表示。 对这些乱象的具体情况，本报还将持续关注、报道。（上海证券报　周鹏峰 于兵兵　本报实习生郑美玲对此文亦有贡献） 　　冯海宁：限价房变味的调控之痛 　　限价房开发有变味趋势。据相关媒体报道,广州10个限价房项目中,抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让,即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发。 　　限价房本就饱受质疑,而广州限价房开发中的变味现象,更让那些对限价房持否定态度的人士又多了一些“火药”。显然,变味现象让尚处于蹒跚中的限价房多了几分曲折,很不利于住房保障和宏观调控。 　　在笔者看来,政府推出限价房至少有两层用意:一方面,以保障房的角色出现,用于完善住房保障体系,尤其是扩大保障范围把中产阶层纳入其中值得称道;另一方面,以调控房的角色出现,意在拉低房屋均价,抑制房地产市场过热。 　　而广州限价房开发的走样,不仅让限价房的保障功能打了折扣,更让限价房的调控功能丧失。先从保障功能角度分析,开发商所拿土地分为限价房用地和“自留地”,优质地块肯定开发成了商品房;开发商也可能优先开发商品房,因为商品房利润丰厚。而限价房就有可能被沦落到边缘,商品房甚至更有可能侵占限价房的领地。 　　从限价房的调控功能而言,可以推断其作用受到影响:其一,宏观调控目的之一在于抑制房地产暴利,而广州限价房用地中配建的商品房销售利润率能达到70%以上、成本利润率则超过240%;其二,配建的商品房多是高档房,很可能拉高平均房价,不利于稳定房价;其三,限价房单套面积过大,不利于住房结构调控。 　　这就是限价房开发走样导致的调控之痛。更值得关注的是,国土资源部早在2003年就开始叫停的别墅类用地供应,又重新焕发生机,这将使得叫停别墅类用地供应的禁令有名无实,国家的土地政策受到挑战。更多的开发商也会打着配建限价房的旗号继续走别墅开发之路、暴利之路。 　　按理说,相比其他行业,限价房销售利润率在10%左右还算不错,而地方政府这样特许限价房配建别墅,就有想继续维护楼市暴利状态的嫌疑,更给开发商养成了“暴利病”。如此,想从实质上稳定房价就成了空想。到时候,表面上平均房价看起来不高,但实际上具体到单套房价格却并不低。 　　笔者认为,纠正这种怪相最可行的办法是抑制开发商的利润率,让开发商放弃暴利幻想。其次,要对限价房用地中配的“自留地”的自由规划开发进行必要限制,既要限制项目类型,更要限制单套房子的面积。只有如此，才能确保限价房的调控、保障功能不打折扣。（全景网络－证券时报） 　　如此“限价房”，煽了谁耳光？  作为排头兵城市，全国首批10个限价房项目在广州一经推出，立刻引来重大关注。广州10个限价房项目中，记者抽样调查的7个项目几乎百分之百按照限价房用地配“自留地”的方式出让，即开发商在拿到地块后可以留有部分用来自由规划开发，既可以做高档公寓、也可以搭配建别墅。另外，表面称作限价房的“花都区风神大道北项目”其实只针对东风日产乘用车公司内部职工购买，多数单套建筑面积更高达150平方米以上。（据2月27日《上海证券报》）  限价房，又称限地价、限房价的“双限房”。自从这个概念被提出之日起，它就备受争议。虽然遭到一些经济学家和房地产开发商的坚决反对，但欢呼者更多。在房价不断高企以至于中等收入家庭都觉得安居困难的情况下，被定位为“帮助中等收入家庭解决住房困难”的限价房，被无数人寄予了厚望。可是，人们等来了什么？广州推出的“全国首批限价房”交出了第一份答卷。  为了节约和集约利用土地、保障普通商品住宅的供应，国家在一年多前就暂停了别墅类高档住宅用地的审批。然而，让人万万没有想到的是，别墅或高档公寓竟然在限价房上找到了“突破口”。由于地价低廉，这种别墅的利润率竟达到惊人的240%，比通过招拍挂拿地建设的别墅还高得多。有些限价房项目，别墅占地面积甚至达到40%。随着限价房规模的不断扩大，别墅又将遍地开花。如此一来，“别墅禁令”岂不是要形同虚设吗？  曾有报道说，建设部正在酝酿将公务员纳入住房保障的范围，具体设想就是公务员优先购买限价房。这不禁让人担心：以帮助中等收入家庭解决住房困难之名而建的限价房会不会成为公职人员的饕餮盛宴。  这种担忧对寄望者的潜在打击已经够大了，而“只针对内部职工”的广州“花都区风神大道北项目”足以让人绝望。“定向”销售一部分，再加上公务员“优先”，还有多少限价房留给普通老百姓？即使名义上还有一些限价房面向公众销售，哪个老百姓能在争抢中占得先机？  说是为中等收入住房困难家庭建设的，可买不起商品房的中等收入家庭能买得起像广州这样的限价房吗？政府有关方面官员一再表示，限价房应以中小户型为主，因为只有这样，一般的中等收入家庭才能承受得起，而且可以增加住宅套数从而帮助更多的家庭。可广州的这些限价房，动辄150平方米（别墅姑且不说）。虽然价格比市场上的商品房便宜一些，但购房款仍然是一个不菲的数目。如果能买得起150平方米的限价房，就能买得起120平方米的商品房，这样的家庭能算是“住房困难”吗？  由于各方面标准都不具保障的特征，政府部门又解释说，限价房不是保障性住房，而是政策性商品房。“限价房立足于调控而非保障”，即政府推出限价房是为了增加市场供给、抑制房价过快增长。可是，“全国首批限价房”这样，能有效地扩大供给吗？由于容积率低，建筑面积只占10%的别墅就占用了40%的用地，如果把这些地交给市场，就可以建造出更多的商品房。也就是说，如此限价房不是扩大而是减少了市场供应——这完全是政策目标背道而驰。  事实胜于雄辩。如果说以前关于限价房的争论还只是纸上谈兵的话，那么广州推出的“全国首批限价房”则提供了一只可供解剖的“麻雀”。这只“麻雀”给满怀期待的人们兜头一盆冷水，也给那些一直为限价房唱赞歌的人们一记耳光。我再一次强烈呼吁：限价房应该马上叫停；至少，在明确定位并制定出合理、具体、严格的操作制度之前，它不应该匆匆上马。（新浪BLOG　盛大林大林白话http://blog.sina.com.cn/sd）